“im电竞·(中国)电子竞技平台”专家纵论后官湖妙语连珠话院墅

9月12日，坐落于武汉市蔡甸区中法生态城核心区域的华中文谷知音盛棠隆重召开论道后官湖华中文谷2019武汉首届城市山水产权院墅价值论坛。本次论坛由武汉龙源文旅生态建设有限公司、楼市研究大V《主编笔记》牵头主办，武汉房研社、湖北自媒体联盟主办。论坛共计分成两场，分别于9月12日和9月21日展开，将邀还包括新华网、人民网、中国网、中国房地产报在内的全国及地方各类媒体、协会、联盟100余家参与。

9月12日展开的第一场论坛更为侧重于对城市生活趋势的研讨，现场由武汉房研社创始人、楼市研究大V《主编笔记》总编辑冯毅成主持人，对话湖北省房地产经济学不会专家委员殷跃建、腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东、博鳌房地产论坛对话嘉宾杨光华等房产领域专家。以下为论坛现场的精彩观点：（小标）湖北省房地产经济学不会专家委员殷跃建：国际先进设备规划让后官湖生态宜居殷跃建从国内外主要城市来看，城市不动产的价值基本是必须城市的发展来做到承托的。城市有期望，楼市才有期望。

后官湖区域的住宅价值也是如此，今天我更加想要谈谈该区域的生活价值。武汉十年前被称作大县城，而近年来再次发生了十分大的变化。军运会是给武汉南北国际化的进程吹响了冲锋号，让武汉从高速发展踏上了高质量发展道路。2018年，武汉的城市基础建设投资多达了2100亿，武汉的常住人口大约1108万，这意味著每人的身价每年减少两万元，这是人居价值的必要反映。

而2018年和2019年，武汉的城市基建投资都多达了深圳。从大县城发展到国家中心必定经历基础设施狂魔阶段。全国完全没像武汉这样：持续三五年，每年上万个工地同时施工，每年好比合一条地铁，间隔三年建一座大桥。这就是说，整个城市的发展造就了不动产的价值。

国际上有个指标叫GDP-房价名列劣，就是用房价名列乘以GDP名列，差值越大解释房地产投资价值越高。武汉的GDP位列全国第九，而房价在全国名列分列第十五，这么大的差值于是以解释武汉楼市的投资价值。而后官湖也正是享用到了城市发展的红利再次发生了转变。

从2011年到2018年，武汉市的面积扩展了300多平方公里，人口从600多万升至1100多万，将来还有到2000万人口的目标。而这一过程，像后官湖片区域和武汉的三环、四环地带将作为主要分担增量人口的居住于空间。

而从市场需求层次来看，后官湖可以符合中高端消费市场需求。我在中法生态城不作报告时提及过住、假地产，过去人们一般来说将这两类地产分离，而今天我们在一个空间里面既可以寄居，又可以渡假，它可以符合人们更加高层次的生活市场需求。后官湖区别于中心城区的许多湖而言，最重要的是它的生态环境。

中心城区的许多湖泊在城市研发过程中都踏上了再行污染，后管理的道路。而后官湖是再行维护后研发，湖泊的维护为周边区域生态环境和宜居性获取了较好的基础。后官湖的研发具备国际先进设备水准。

今天我们所在的区域作为中法生态城的核心方位，也是国内第一次引进法国更为先进设备的偏移规划理念，通俗谈就是较低影响研发。过去我们经常听闻三通一平、五通一平、七通一平，出有问题的就在这个平。它是研发过程中人为转变大自然地貌，让土地平整，毁坏了大气降水后的渗漏速度，这是导致城市积水的最重要原因之一。而后官湖的偏移规划，较低影响研发是充份认同大自然地貌，将建筑八边形在大自然本体之中，是国际先进设备的作法。

这就是业界经常说道的颜值越高，责任越大。后官湖的生态宜居，管中窥豹可见一斑。（小标）腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东：填充优质产业转变后官湖生活方式吴卫东从全国城市的纵向对比来看，武汉市政建设的思路是再行作好基础设施，再行引入产业，所以才不会构成较小的GDP-房价名列劣。

武汉在大大地引入世界五百强和中国五百强企业。中法生态城是国与国对等交流的一个发展模式，其发展核心就是产业驱动经济逻辑。非常丰富的产业结构能让一个区域的经济立于不败之地。

如果一个区域的产业过于单一，过度倚赖某一种产业是十分危险性的。当然，时至今日，武汉早已构成多中心发展的格局，武汉有很多新区规划，最关键的还是要看规划还清的速度。比如长江新城在规划之初，时任领导面临电视专访时具体回应能用30-40年的眼光去冷静看来发展。

《中法武汉生态样板城十年发展行动纲要（2018-2027）》也已根据规划制订施行。生态城将用3年时间构成雏形，5至8年时间出有形象，10年时间基本竣工接入带入一带一路的开放平台、引导长江经济带高质量发展的样板新城和展出现代化、国际化、生态化大武汉建设成就的靓丽窗口。规划上，蔡甸腾出了轨道交通4号线延长线（蔡甸线）、11号线、17号线和多条南北向，保证新的汉阳站与中法生态城的便利交通交会，这将更进一步加深后官湖与中心城区的距离。

同时，我们还注意到预示区域产业发展，蔡甸早已引进了诸多优质的医疗、教育等社会资源。比如这里有数同济医院、协和医院、中法新城外国语学校等，而驾车十多分钟还可以到达经进万达商圈等。

而预示互联网技术的应用于，商业对地产的决定因素趋弱，即使社区周边没强大的商业设施，我们依然可以享用到优质的消费服务。未来的趋势则是智慧医疗和在线教育。比如许多医疗服务可以在线构建，你并不需要到医院去闲置床位，这样你就可以自由选择一处景观典雅、空气清新的住处疗养。

知音盛棠坐落于中法生态城的核心区域，坐落蔡甸区政府，又有华中文谷护持，从区域的规划和发展模式上看，该文旅项目具备落后的发展眼光和较小的发展空间，我们应当从多个维度去看来它的综合价值。（小标）博鳌房地产论坛对话嘉宾杨光华：景观与服务是院墅生活的匮乏价值杨光华后官湖是时隔东湖之后武汉的一号别墅区。

一是因为它的临湖待售项目最多，二是因为它的水质应当是最差的。很多人卖别墅，就是卖一个窗外的风景。

比别墅修建成本更加喜的是文化和美学价值。我指出知音盛棠在后官湖这个地方可以建构一个差异化的别墅项目。其他的项目都可以叫湖边别墅、湖景别墅，而知音盛棠是靠山面湖，可以打导致知音别墅，它所有产品的建筑体系都是环绕知音来修建的，还包括十个唯一、十大亮点、十大标配特色内容。

除了建筑体系外，住进之后的服务体系也应当很高级，这也是高端圈层重视别墅生活的众多原因。我在福州看完一个半山别墅项目，当时一位别墅业主的朋友看完了小区后，向开发商明确提出了催促，考虑到在山上举行盛大的晚宴并不方便，期望开发商因应。没想起开发商高度重视，并且得出了国宴级的服务，这件事给所有的来宾留给了深刻印象的印象。

大家指出，只要有市场需求，只要一个电话就可以寻找物业解决问题。而在活动当天也促使了别墅销售，这就是服务的魅力。还有人看上邻里圈层，比如苏州中式别墅，物业公司请来了很多非遗技艺的工匠来老大业主做到一些类似于雕花这种传统技艺上的事情，这种高贵感是无法用房价来取决于的。

另外，如何界定一处别墅是城市别墅，还是郊区别墅，我们无法用其所在的意味著地理位置来看，因为别墅的业主基本是驾车上下班。我们辨别，如果从项目驾车30分钟内可以抵达市内繁盛地区，就归属于城市别墅。

比如从知音盛棠坐落于蔡甸区政府旁边，驾车半小时可以抵达武广商圈，这很显著是城市别墅。（小标）楼市研究大V《主编笔记》总编辑冯毅成：文化与圈层是别墅生活的核心冯毅成今天是中秋节前的一天。中秋节是我国次于春节的最重要的传统节日。这个节日在古代有除了阖家团圆，竭尽思念的文化外，还有一种类似的文化和折桂来源有关。

在我国封建社会，开科取士仍然是统治者十分重视的一件大事。而三年一次的秋闱大比，刚好决定在农历八月举办。

胜景与中秋融合在一起，人们之后将应试高中者，被誉为月中折桂之人。而后官湖的名字又和科举制度密不可分。

湖北是千湖之省，武汉是百湖之城，而大汉阳又流传着诸多典故传说，每一个湖泊都有它的故事。关于后官湖的名字由来主要有三种：一是湖水的形状像官字；二是姜子牙从此地星舰仕途；三是后官湖原名祗官湖。

古时蔡甸学子赴京落第必经之路此湖，回头水路去汉口。而京城重考的喜讯，从京城传遍汉口，也是沿水路传遍蔡甸。那些一心想回头仕途的学子，经常不会在京城重考之日，车站在候官湖畔等候喜讯。

与后官湖交织的地名是汉阳的升官舟。蔡甸人杰地灵，这里是知音文化的发源地。知音盛棠坐落于中法生态城核心区域，坐落蔡甸区政府，北靠马鞍山，南临后官湖，附近有后官湖湿地公园、子期公园和知音国际文化公园。一般来说，房产在出售之前是看地段价值，那么出售以后则主要看人的价值。

这里的人主要所指的是物业服务，堪称业主活动和邻里圈层。于是以所谓千金买房，万金买邻。

业主在院墅内的生活故事，将要求它的价值。比如巴金、老舍、张爱玲的故居就有特定的价值。一所高端的院墅社区，应当尽量用功能、服务来更有高端圈层，符合他们对美好生活的市场需求，比如中式建筑的文化承传。

知音盛棠建筑风格有荆楚、川为首、江南、官式、岭南、法式。另一特点是中式建筑的高墙大院，知音盛棠6米浅桩支撑3米高墙产权院子，院内院外两个世界，一院传家。知音盛棠享有中华神玉博物馆，具备珍藏、展出、检验、拍卖会等功能，是市场上少见的享有博物馆的院墅社区。

同时，根据开发商的规划，在博物馆地下还将建设宝库项目，竣工以后，社区每位业主还将赠送一个世界最低安防等级的宝库，用作家庭最重要财产的交给。另一方面，虽然知音盛棠是城市院墅，但是它是商业产权，并不出租汽车，这样定位高端的项目可以面向华中乃至全国销售，更有有识之士入驻。一个高端的项目，一定要有辽阔的业主圈层，这是项目后期价值的最重要溢价点。

这样的项目需要符合高端圈层中对城市中式院墅生活、城市文化、财产安全性等方面的类似市场需求。外有圈子，内有院子，离城不离层，享用胜于中式生活的同时，又能沿袭事业的巅峰，文化底蕴家族文化，承传家庭风尚。

文化与圈层，是别墅市场中银子都买的匮乏价值。（小标）产权院墅的优势华中文谷知音盛棠建面大约650平米独栋院墅样板间预示不动产注册制度月生效，商业用地优势突显。首先，无论是70年产权的住宅用地还是40年产权（类似有50年产权）的商业用地，期满自动续期，必须期满前一年申请人续费。根据《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条有关规定，续费计算出来方式为，每100平米房屋低于补交大约1560元才可续期，费用最低不多达五位数。

商业产权届满后有两种结果：一是如果国家没其他规划，业主只需续交土地出让金才可续费用于；二是如果国家有其他规划，必须征地，则商业补偿按照1:3补偿，其比例是住宅的3倍，优势显著。华中文谷知音盛棠建面大约650平米独栋院墅样板间除此以外，出售商业属性的房产还有以下优势。一是商业用房不出租汽车，特别是在是对外来消费者有显著优势。

二是商业用房彰显房屋多重功能性，国家涉及法律规定住宅不容许注册公司，无法展开经营性活动。而商业用房则优势显著，可以住宅两用，可以作为第二居所、第三空间们用作长短期居住于、经营办公等用途。三是关于商业水电气费用成本有优势，实际总费用高于住宅。

商业用电价格为0.67元/度，住宅用电采行阶梯收费，0.56元/度（年用电量2160度）、0.61元/度（年用电量2161-4800度）、0.86元/度（年用电量4800度以上）按照一般家庭别墅用电量平均值每月2000度计算出来，一年用电量24000度。按照商业用电统计资料，年电费总价为16080元。

按照住宅用电统计资料，年电费总价为19330.53元。商业用电比住宅用电优惠3250.3元。

商业用水价格为2.8元/吨，住宅用水价格为2.2元/吨。按照一般家庭每月100吨用水计算出来，年费用分别为3360元和2640元，两者差距720元，对于别墅家庭可忽略不计。知音盛棠天然气与住宅用天然气价格完全相同，住宅用天然气因政府调控原因，不会展开限额调控，如每月150立方米，而知音盛棠天然气没限额，优势显著。

因此，按照上述计算出来方式，商业产权用房比住宅产权用房在水、电、气用于成本方面一年总费用较低大约2530元，优势较小。华中文谷知音盛棠项目鸟瞰图（）第二场论坛预告片论道后官湖华中文谷2019首届城市山水产权院墅价值论坛第二场将于2019年9月21日14时在华中文谷知音盛棠营销中心举行。华中文谷知音盛棠坐落于中法生态城核心区域，与蔡甸区委区政府及中法新城管委会一墙之隔。

项目占地面积528亩，总建筑面积大约18万方，显185-287平米双拼及多拼成、建面大约276-1500平米独栋现代中式电梯院墅，仅有315席。3米高墙产权私院，首层6.7米9米挑高，卖二层送来二层，户户赠送给电梯，宝库保险箱、花园带上通风井地下室，多个大阳台，成就先生的圈子，太太的院子。

项目理念为打造出一个时代的精神生活目的地，既侧重打造出物理上的院落空间生活，也侧重社交上的圈层享用。项目有十大标配、十大亮点及十个唯一。

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