【im电竞】商业地产的“快慢经”：快速复制只是表象、突围仍靠精品战略

商业地产或许是一个迅速的做生意，因为消费品在更新换代，商场更容易被出局。但更加多时候，商业地产毕竟一个极快的做生意。因为它必须沉下心来做到运营，有时候一座顺利的商场甚至必须几十年的时间去溶解。电商冲击之下，商业地产的运营者们也车站在了十字路口，较慢拷贝、做到大规模和溶解资金，做到百年老店到底哪一种方式更加合乎如今的商业地产市场呢？慢较慢拷贝只是表象如果一块土地只垫住宅，买了地就没持续的收益。

而商业地产的逻辑是可以产生消费、有持续的租金，这对于企业来讲无异于一只需要下金蛋的鸡。只惜预示着地价下跌，如今这只母鸡的鸡早已太贵了特别是在是在现阶段，租金收益依然是购物中心的主要盈利模式，公共场地出租、广告收益、物业费收益只是其收益补足。因此，商业地产前期必须溶解大量资金、人力和时间成本，最少两三年的周期之内无法产生盈利。

而零售行业的市场大大更新换代，即使是目前最差的购物中心，如果在经营上仍然投放，它也很可能会领先于市场。因此，对于众多房企来说，战略方向上的自由选择就显得尤为重要。跑马圈地上规模或许是国内商业地产的经营哲学。

房地产是高度资金密集型的行业，做到住宅快进慢出有，资金周转慢，而做到持有人型物业，溶解大量资金，十分考验人，被许多发展商视为畏途。因此，即使是做到商业地产，较慢地拿地拷贝、做到大规模也称得上目前商业地产的一种现实自由选择。一位业内人士向记者回应。

例如，万达地产所打造出的万达广场这一商业地产品牌，在过去十年毫无疑问获得了极大的顺利。特别是在是在2015年下半年，万达广场在全国大量三四线城市布局，并且超过了一周开业一座万达广场的难以置信速度。充分利用资金杠杆，以很慢的速度在全国多个城市拷贝其经典产品万达广场，较慢建设、较慢招商、较慢营业，通过更慢的建设运营速度减少规模，毫无疑问是万达广场规模很快兴起的关键。

而合生商业也投身这种较慢发展模式。据记者理解，目前合生商业的平均值投资报酬高达市场均值近5个百分点。而合生商业亦为未来5年制订了100亿元收益的目标。

与此相匹配的是，未来3年内，合生商业将开业运营30个商业项目，其中预计不会还包括12-15个商业综合体及购物中心。不过，也有业内人士分析指出，万达广场取得成功，是因为其向三、四线城市的战略布局。在购物中心竞争更为白热化的一线城市，这样的较慢拷贝模式并没那么更容易进行。严格来说，商业地产不不存在赚到快钱的思路，良性的商业地产项目是执着长年持有人，通过提高的运营能力，有效地提升租金，减少物业价值。

戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴回应，商业地产可以拷贝研发，但无法做很快。而且所谓的拷贝也意味着是研发模式、产品线和运营理念。

因为商业地产的拷贝必须融合区域特征及消费者市场需求，有选择性的拷贝并大大革新。万达广场可以称得上上是拷贝和研发，但每个万达广场近年来也开始大大尝试升级调整。

快突围仍靠精品战略商业业态的调整是购物中心永恒的命题，业态不断更新是保持商业地产竞争优势的最重要措施。事实也的确如此，随着更加多国外先进设备运营模式的引进，依赖运营来做到商业地产的慢做生意正在沦为整个行业里的共识。

实质上万达也只是一个个案。他们的较慢拷贝是在房地产开发的基础上展开的。中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网创始人董事长陈云峰向记者回应。

商业的特点是因地制宜，标准化作业总有一天追不上运营的市场需求。万达显然做到了标准化拷贝，但是这是地产+运营的战略实时运营的。获得地，可以展开标准化的自定义。

但是其他的商业地产，比如说大悦城最多做魂恒定，但是建筑风格、一动线设计都必须新的打造出。有些公司拒绝在国内10个城市里做到最差的商场。而我们不是这个趋势，每一个项目都有自己特定的特性，每个地块都要打导致合适的。

香港兴业国际集团副主席兼任董事总经理查懋成向记者回应。2002年，香港兴业国际取得了如今南京西路兴业太古汇所在地的土地使用权，月启动大中里项目，而在之后，经历了15年的建设，整个项目才投放运营。

按照查懋成的话来说，期望在一个项目上做长约40年的溶解。我们的优势在于产品和管理，对商户的理念也有拒绝，必须和我们的商场调教得很好的商户才容许进驻。当然，这种快做生意也不会不存在相当大的挑战，其中仅次于的挑战也是政策的转变带给的。在国内，每一个地块都有有所不同的问题。

政策的变化不确认是对长年持有人的一个挑战。查懋成说道，作为企业，自己要有自己的主张。无法随便改动最初的规划。并且坚决我们可以夸奖的。

无法急功近利。■ 仔细观察商业价值逻辑从盈利向设施改变商业地产的初期投放、资金质押以及资金成本正在重构低周转状态下房企对于商业地产的态度。他们或者可以将商业地产作为提升整个城市综合体项目品质的设施设施来运作，这样对于地产开发商来说，商业地产就沦为了加分项和价值点，需要对住宅和招商类产品的销售起着承托起到。

但是，随着中国消费升级的大趋势，消费群体在很快的年轻化。非常简单的商业设施早已无法符合消费市场需求。如今，整个商业地产行业都正在向艺术和主体化过度。

所有的购物中心定位客户群体在16-35岁之间，这是85后至00后，这两代人是改革开放后生长一起的两代人，在消费观念上较为落后，顺应他们打造出精品化的购物中心也是市场的拒绝，而这往往必须长时间的运营。陈云峰向记者回应。

此外，商业地产在拿地层面一度是最重要的配建指标，除了建设招商项目之外，打造出商业设施也是不少房企的现实自由选择。商业用地如果顺利打造出并已完成城市功能的升级，对于住宅的销售也需要起着承托起到，在这样的逻辑下，商业地产的研发也沦为新的价值点。

乐成中心SPACE3的项目涉及负责人就在其媒体见面会上向记者证实，项目在运营方面并不分担过于多的盈利压力。这一中型商业项目主要目的是为其写字楼项目获取设施和电子货币，而非全然确信租金收益来展开盈利。在未来，通过长年运营，商业地产未来是有可能向百年老店发展的。

罗俊崴则分析指出，这里的百年所指的是，开发商或运营商的品牌有可能沦为市场经典。因为老牌的开发商更加有可能凭借多年历练的运营体系和人才储备构成自己的品牌优势，提高市场影响力；但任何商业项目都必需因内敛逆，否则，不有可能仍然被市场接纳。

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